Before-Buying-Land-Building-Flat-India

জমি/বাড়ি/ফ্ল্যাট কেনার আগে যে সমস্ত বিষয় যাচাই বাছাই করতে হবে

কার্পেট এরিয়া - ফ্ল্যাটের ভিতর যতটুকু থাকার জায়গা বা ভিতরের দেওয়ালগুলির প্রস্থের মাপগুলি বাদ দিয়ে, একটি অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রফল৷ এর মধ্যে বাইরের দেওয়ালের অংশ থাকবে না।

বিল্ট-আপ এরিয়া- কার্পেট এরিয়ার সঙ্গে দেওয়ালগুলির ক্ষেত্রফল যোগ করার পরে ।

সুপার বিল্ট-আপ এরিয়া বা কভার এরিয়া - বিল্ট-আপ এরিয়ার সঙ্গে কমোন এরিয়া (সর্বসাধারণের স্থান), যেটির মধ্যে অন্তর্ভুক্ত হয় যাওয়া-আসার পথ, ফ্ল্যাটের সিঁড়ি থেকে সুইমিং পুল, লিফট, অ্যামিউসমেন্ট পার্ক থেকে হলরুম সবই। 

কার্পেট এরিয়া + দেওয়ালগুলির এরিয়া = বিল্ট-আপ এরিয়াবিল্ট-আপ এরিয়া + সাধারণ এরিয়া = সুপার বিল্ট-আপ এরিয়া বা কভার এরিয়া

জমি কেনার ব্যাপার থাকলে

১. প্রথমেই দেখতে হবে ওই জমির ওপর সরকারের কোনো রকম নোটিশ আছে কিনা । অনেক সময় দেখা গিয়েছে , জমির ওপর সরকারি নোটিফিকেশন পড়ে গিয়েছে সেটা না জেনেই কেউ জমিটা কিনে ফেলল এবং বলা বাহুল্য বিপদে পড়ল। সেই জন্য জমি কিনতে গেলে প্রথমেই এলাকা অনুযায়ী কে এম ডি এ কিংবা  বি এল এন্ড এল আর ও অফিসে ভালো করে খোঁজ নিতে হবে। জেনে নিতে হবে জমিটি ব্যক্তি মালিকানায় রয়েছে নাকি সরকারি অধিগ্রহণে রয়েছে। যদি জমিটা কে এম ডি এ এলাকাভুক্ত হয় তবে জানতে হবে ওই জমি কোন প্রকল্পের আওতাভুক্ত আছে কিনা। সেখানে কে এম ডি এ কোনরকম নোটিশ আছে কি না।

২. জমি কেনার সময় সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল জমির মালিকানা। যার কাছ থেকে জমি কেনা হবে তার নামে দলিল আছে কিনা। জমির লেটেস্ট পজিশন জানার জন্য পরচা চাই-ই । পরচা দেখাটা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। কেননা পরচা পেলেই জানা যাবে জমি কার নামে,ওই জমির সরকার ভেস্টেড  করে নিয়েছে কিনা । যদি ভেস্ট জমি হয় তবে সরকার খাজনা নেবে না। ব্যক্তি মালিকানার  জমি হলে শেষ কবে খাজনা দেওয়া হয়েছে তা জানা যাবে। দলিল ও পরচা পর্যবেক্ষণ এবং খুঁটিয়ে দেখে নেওয়া এটা হল জমি কেনার ক্ষেত্রে প্রথম কাজ। যদি জমি কর্পোরেশন এলাকায় হয় তবে দেখতে হবে কর্পোরেশনের ট্যাক্সের বিল আর মিউটেশন সার্টিফিকেট। এটা জমির মালিকানারও একটা প্রমাণ বটে।

৩. দলিল ও পরচা ঠিকঠাক থাকলে এবার দেখতে হবে জমির নেচার এন্ড ক্যারেক্টার। পর্চা থেকে বোঝা যাবে জমিটা বাস্তু জমি কিনা। মনে রাখা দরকার, বাড়ি তৈরি করার উদ্দেশ্য থাকলে বাস্তু জমিই চাই। অন্য ক্যারেক্টারের জমি হলে তাকে বাস্তুতে রূপান্তরিত করে তবেই বাড়ি বানানো যাবে। আর এই রূপান্তরটা  কিন্তু বেশ কাঠখড় পুড়িয়ে করার ব্যাপার ।

৪. পুকুরের জায়গায় বাড়ি করা যাবে না।পুকুর বুজিয়ে বাস্তুজমি বানিয়ে সেই জমি কেউ বিক্রি করলে তা কেনা ঠিক নয় । জমির রূপান্তর না হলে ওখানে বাড়ির নকশাও অনুমোদন পাবে না।

সার্চিং : জমি কেনার ক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন অফিসে সার্চিং করানো অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ ব্যাপার। জুরিকডিকশন অনুযায়ী সেই এলাকার রেজিস্ট্রি অফিসে ফি জমা দিয়ে সার্চিং করিয়ে দেখতে হবে ওই জমি আগে অন্য কাউকে হস্তান্তর করা হয়েছে কিনা।

পার্টিশন দলিল : জমি কেনার সময় দেখে নিতে হবে শরিকি ব্যাপার আছে কিনা। থাকলে পার্টিশন দলিল দেখে নেওয়া জরুরি। যদি পার্টিশন ডিড না থাকে তবে সব শরিক একসঙ্গে  খরিদা দলিলে সই করবে কিনা, নো অবজেকশান দেবে কিনা সে ব্যাপারে নিশ্চিত হতে হবে। না হলে পরে যে কোনও  শরিক মামলা করলে বিপদ হতে পারে।

ঢাক ঢাক  গুড়  গুড়  নয় : জমিজমা কেনার ক্ষেত্রে বহু ক্রেতারই গোপনে কাজ করার মানসিকতা থাকে। ব্যাপারটা যেন পাঁচ কান না হয় সে বিষয়ে তারা এতটাই সতর্ক থাকে যে বহু বিতর্কিত জমিও এই  সুযোগে সুযোগসন্ধানীরা গছিয়া  দিয়ে ঝামেলায় ফেলে দেয়। জমি কেনার সময় বরং আশেপাশের লোকজনের সঙ্গে কথাবার্তা বলা ভালো । তাতে কিছু গুরুত্বপূর্ণ তথ্য জানা হয়ে যেতে পারে।

এতটুকু বাসা  : জমিজমা কেনার ঝামেলা, তার ওপর বাড়ি তৈরি করার হাজার হ্যাপা- অনেকে এতকিছুর মধ্যে যেতে চান না। তারা চান তৈরি বাড়ি, হোক সে নতুন বা পুরোনো পরে মনের মতো করে সাজানোর পরিকল্পনা নিয়ে এগন তারা। এক্ষেত্রেও নিজেকে  একেবারে  নিরুদ্বেগ  ভাবার কারণ নেই। ছোট বাড়ি কিনতে চাইলে চেয়ে নিতে হবে দলিল বা মালিকানার কাগজপত্র। মিউটেশন সার্টিফিকেটও দেখে নেওয়া দরকার। করপোরেশন এলাকা হলে শেষ ট্যাক্স বিল ,মিউনিসিপ্যালিটি হলে  খাজনা সংক্রান্ত কাগজপত্র চেয়ে নিতে হবে। আর পরীক্ষা করে নিতে হবে বাড়ির অনুমোদিত প্ল্যান। আর, বিশেষ করে জেনে নিতে হবে বাড়ির শরিক আর কেউ আছে কিনা,শরিক থাকলে এই বাড়ির বিক্রির ক্ষেত্রে সবার সায় আছে কিনা, কাগজপত্রে সবাই সই করবে কিনা জানা দরকার । মনে রাখতে হবে, বেআইনি বাড়ি কিংবা ফ্ল্যাট অনেক সময় কম দামে বিক্রি করে লোভী কিছু ব্যবসায়ী ।এই ধরনের বাড়ি বা ফ্ল্যাট কেনার ঝুঁকি রয়েছে। লোভ করলে ঠকার সম্বাভনা প্রবল।

ফ্লাট কালচারে  উৎসাহীরা  সবসময় রেডিমেট ফ্ল্যাট কিনতে পছন্দ করেন। সেক্ষেত্রেও ক্রেতাদের সর্তকতা জরুরি ।ফ্ল্যাটবাড়ি যে জমির ওপর নির্মাণ করা হয়েছে সেই জমির দলিল দেখে নিতে হবে। করপোরেশন কিংবা মুনিসিপালিটির বিল, ট্যাক্স ক্লিয়ারেন্স সার্টিফিকেট, মালিক ও প্রোমোটারের মধ্যেকারের চুক্তিপত্র, সেইসঙ্গে দেখে নিতে হবে প্রোমোটার জমির কত  শতাংশ ফ্ল্যাট বা জায়গা বিক্রি করার অধিকারী। মালিক প্রোমোটারকে যে আমমোক্তারনামা বা পাওয়ার অফ এটর্নি দিয়েছে তাও দেখে নিতে হবে। এ সবকিছু ঠিকঠাক থাকলে এবার দেখে নিতে হবে বিল্ডিং  স্যাংশন  প্ল্যান ।দেখতে হবে কতটা জমির ওপর FAR আছে এবং প্রোমোটার সব নিয়ম মেনে ফ্ল্যাট তৈরি করেছে কিনা। যতটা ছাড় দেওয়া দরকার ততটা দিয়েছে কিনা। কেনার আগে এগুলো যাচাই করা বুদ্ধিমানের কাজ।

এরপরেই আসে বুকিং মানির কথা ।যদি সম্ভব হয় চল্লিশ শতাংশ টাকা দিয়ে এগ্রিমেন্টটা রেজিস্ট্রি করে নিলে ভালো।  করপোরেশন থেকে যে কমপ্লিশন সার্টিফিকেট (সি সি) দেওয়া হয়, তার কপি প্রোমোটারের কাছ থেকে নেওয়া ব্যাপারে কথা বলে রাখলে ভালো হয়। এটা কিন্তু খুব জরুরী ব্যাপার। যদিও অধিকাংশ ক্ষেত্রেই প্রমোটার দেব বলেও ওই কপি দিতে চায় না বা দেয় না।এটা কিন্তু খুব জরুরি ব্যাপার যদিও একাংশ ক্ষেত্রেই প্রোমোটারের দেবো বলেও ওই কপি দিতে চায়না বা দেয় না ।

ফ্ল্যাট কেনার সময় টাকা ক্যাশে না দিয়ে যতটা সম্ভব বেশি চেকে দেওয়া উচিত। ক্যাশে দিলে সঙ্গে সঙ্গে মানি রিসিপ্ট নিতে যেন ভুল না হয়।

জমি বাড়ি বা ফ্ল্যাট যাই কেনা হোক না কেন আইনগত দিকগুলি ঠিকঠাক যাচাই করে নিলে ঠকার ভয় থাকে না।

Carpet Area-Covered Area-Super Built Up Area

১ সবার আগে বাজেট করুন। নিজের আর্থিক ক্ষমতাটা আগে যাচাই করে নিন। আত্মীয় বা প্রতিবেশী সাতমহলা বাড়ি হাঁকিয়েছে বলে আপনাকেও তা করতে হবে, এই চিন্তা মাথা থেকে সরান। পকেটের রেস্ত বুঝে তবেই এগণ। না হলে সাধের বাড়িই আজীবন মাথাব্যথার কারণ হবে। ফ্ল্যাটের মধ্যে তুলনা করুন। আপনি তো আপনার নিজস্ব ফ্ল্যাট কেনার জন্য একটা বাজেট ঠিক করেছেন। এবার সেই বাজেটের মধ্যে কী রকম ফ্ল্যাট পাচ্ছেন দেখুন। বেশ কয়েকটা ফ্ল্যাট দেখুন। যদি আপনার ২ বি.এইচ.কে ফ্ল্যাট নেওয়ার ইচ্ছে থাকে তাহলেও ৩ বি.এইচ.কে ফ্ল্যাট দেখুন। হয়ত আপনার বাজেটের থেকে একটু বেশীতে পেয়ে গেলেন। তাহলে আমি নিশ্চিত আপনি সেটাই কেনার চেষ্টা করবেন। তাই ফ্ল্যাট কেনার আগে ঘুরে ঘুরে দেখুন।

২ বাড়ির অন্যদের পছন্দকে গুরুত্ব দিন। কার কি প্রয়োজন কতটুকু না হলেই নয়, তার বিচার করুন। তারপর এগণ।

৩ বিনিয়োগের মাধ্যম হিসেবে শেয়ার বাজারে বা সোনার চেয়ে ফ্ল্যাট ভালো এই মর্মে যারা বিশ্বাসী তাদের কথা আলাদা।কিন্তু বসবাসের জন্য যারা বাড়ি কেনেন তারা সেটি বিক্রি করার কথা ভাবেন না একবারও। কিন্তু বর্তমান বিশেষজ্ঞরা বলছেন, বাড়ি তৈরি বা কেনার আগে একবার অন্তত ভাবুন সেটি বিক্রি করবেন। কারণ, যা কিনছেন, বিক্রি করার সময় তার কদর থাকবে কি না, যাচাই করে নেওয়া দরকার। এমন জায়গায় বাড়ি কিনবেন না, যা বিক্রি করতে কালঘাম ছুটবে বা যথেষ্ট দাম পাবেন না। কারণ আর যাকে স্থায়ী বসবাসের ঠিকানা বলে মনে করছেন, পরিস্থিতির চাপে কাল তা না-ও থাকতে পারে।

৪ বাড়ি কিনে কি ভাড়া দিতে চান ?  তাহলে খোঁজ নিন, কোথায় কোথায় বাড়ি ভাড়া চড়া। সেই মতো বাড়ি কেনার প্ল্যান করুন।

৫ পাড়া বা লোকেশন যাচাই করা অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ কাজ। সবচেয়ে ভালো জনবহুল এলাকা (প্রাইম লোকেশন) এড়িয়ে তার কাছাকাছি কোন জায়গা খোঁজা । এতে শান্তি বজায় থাকে, খরচও কম হয়।

৬ গৃহ ঋণ নেওয়ার আগে ভালো করে যাচাই করুন সুদের হার। দরকারে বিশেষজ্ঞদের পরামর্শ  নিন। মনে রাখবেন, সামান্য সুদের হারের পরিবর্তন দীর্ঘমেয়াদি ঋণের কয়েক লক্ষ টাকার তফাত করে দিতে পারে। সবদিক খতিয়ে দেখে ঋণ নিন।

৭ মনে রাখবেন,সুদ বাড়লে ঋণ পাওয়ার মাপকাঠিও কঠিন হয়। ঋণ পাওয়া জটিল হয়। তাই সুদের হারের উপর নজর রাখুন।

৮ ঋণের উপর অবশ্যই বিমা করাবেন। বিভিন্ন সরকারি-বেসরকারি সংস্থার ঋণ বিমা বিক্রি করে। এর প্রিমিয়ামও অনেকটাই কম। অহেতুক নিজের দায় বা ধারের বোঝা আপনার অবর্তমানে পরিবারের উপর না চাপানোই ভালো।

৯ শুধু ফ্ল্যাট কিনলেই হলো না, রয়েছে শতাধিক আর্থিক ঝঞ্ঝাট। গাড়ি রাখার জায়গা থেকে শুরু করে সিকিউরিটি বা রক্ষণাবেক্ষণের জন্য যে নির্দিষ্ট মাসিক খরচ আছে, সেগুলির খোঁজ নিন ভালো ভাবে। লুকানো খরচগুলি যাচাই করে নিন।

১০ স্ট্যাম্প ডিউটি বা রেজিস্ট্রেশন ফি কত হতে পারে, তার ধারণা তৈরি করে রাখুন আগেই। দরকারে বিশেষজ্ঞদের পরামর্শ নেন।

১১ বাড়ি তৈরি সঙ্গে জড়িয়ে আছে আয়করের বিভিন্ন বিষয়। সেগুলি সম্পর্কে বিশদে খোঁজ নিন।

১২ যে জায়গায় বাড়ি বা ফ্ল্যাট কিনেছেন, সেখানকার আর্থ-সামাজিক পরিবেশ (বিশেষত রাত্রির পরিবেশ) সন্ধ্যেবেলা আলো জলে কিনা। মেয়েদের নিরাপত্তা । কোনো গন্ডগোল আছে কিনা! আর চুরি, ছিনতাই হয় কিনা দেখুন। সাংস্কৃতিক পরিবেশ, স্কুল, কলেজ, হাসপাতাল ওষুধের দোকান, বাস - ট্রেন রুট প্রভৃতি দেখে নিন। এমনকী এলাকায় জল জমে কি না,নর্দমার পরিস্থিতি কেমন, বিদ্যুৎ সরবরাহে কোন সমস্যা আছে কি না, এইসব আপাত নিরীহ বিষয়গুলির ব্যাপারেও খোঁজ নিন। কারণ পরবর্তী সময়ে এগুলোই বড় সমস্যা ডেকে আনে।

জমি/বাড়ি/ফ্ল্যাট কেনার আগে যে সমস্ত বিষয় যাচাই বাছাই করতে হবেঃ

ü  প্রথমেই আপনি জমি/বাড়ি বা ফ্ল্যাটটি নিজে সরজমিনে গিয়ে দেখবেন।

ü  জমির দলিল , পরচা এবং মিউটেসান দেখবেন। যিনি জমির মালিক তার জাতীয় পরিচয় পত্র এসব নিয়ে রেজিস্ট্রি অফিসে রেকর্ড চেক করবেন, খাজনার অফিসে গিয়ে চেক করবেন যে জমির দলিলের মালিকের নামের সাথে সরকারি রেকর্ড ঠিক আছে কিনা।

ü  বিল্ডিং প্ল্যানের অনুমোদন

ü  ড্রেনেজের অনুমোদন

ü  বাড়ির কমপ্লিশন সার্টিফিকেট (সি সি)

ü  জলের লাইন

ü  ইলেকট্রিক লাইন এবং মিটারের ক্ষমতা

ü  সম্পত্তি করের এনওসি

যাবতীয় তথ্য ভালো করে দেখে নিন।আপনি যে ফ্ল্যাটটা কিনতে যাচ্ছেন সেটা যে জমির ওপর তার মাটির একটা পরীক্ষা করিয়ে নিন। মাটিটা কতটা শক্তপোক্ত সেটা দেখা দরকার।

বিল্ডার্স সম্বন্ধে জানুন।এটা অনেকেই করেন না, কিন্তু করা উচিত। ব্যাঙ্ক অনেকসময় কিছু কিছু বিল্ডার্সের ক্ষেত্রে লোন দিতে চান না। তাই বিল্ডার্সের যশ, তাদের কাজের দক্ষতা আর বিনিয়োগকারীদের সঙ্গে ব্যবহার করার পদ্ধতি, সততা সব নিয়ে আপনাকে আগে থেকে জেনে নিতে হবে। দেখে নিন যে জিনিস দিয়ে তৈরি হচ্ছে সেই জিনিসগুলো কতটা ঠিকঠাক।

চুক্তি করুন ভালো করে পড়ে।খুব ভালোভাবে পড়ে নিয়ে এগ্রিমেন্টের পেপারে সই করুন। অনেকসময় পেপারে ছোট ছোট করে অনেক কিছু লেখা থাকে। সেগুলোকেও বাদ দেবেন না। ভালো করে পড়ুন। আর যদি আপনি নির্মীয়মান ফ্ল্যাট দেখতে যান তাহলে কবে পাচ্ছেন তা অধিকারে সে

ফ্ল্যাট কেনার আগে প্রথমে বিল্ডিং প্ল্যান। কোনও প্ল্যান মঞ্জুর হলে, পুরসভা তার পিছনে স্ট্যাম্প দিয়ে দেয়। সেই সঙ্গে পৌরসভায় উল্লেখ করে দেয় স্যাংশন নম্বর এবং তার তারিখ। এগুলি দেখুন এবং নোট করুন। পুরসভা বাড়ির নকশা অনুমোদন দিয়েছে মানে, তার আগে তারাও কাগজপত্র বা নথি দেখেছে ও পরীক্ষা করেছে।

প্ল্যান বা বাড়ির নকশা টিকে বিশ্বাস করে ফ্ল্যাট কিনবেন না। দেখে নিন ওই বাড়িটি নকশা মেনেই হয়েছে কিনা।কোন বড় রকমের পার্থক্য হলে, সেই ফ্ল্যাট এড়িয়া চলুন, না হলে পরে সমস্যা বাড়বে। নকশার বাইরে খালি চোখে দেখে বোঝা যায়, এমন কোনও কারচুপি যদি প্রোমোটার করে থাকেন, তা হলে খেয়াল করুন। যেমন, গাড়ি রাখার জায়গা ঘেরা যায় না, শুধু পিলার বা থাম রাখা যায়। তবেই সেই প্ল্যান স্যাংশন হয়।চার তলা ফ্ল্যাটের নকশার অনুমোদন নিয়ে প্রোমোটার সাড়েচারতলা বাড়ি বানান। এমন দেখলে, সেই ফ্ল্যাট নেবেন না, তা সে যত সস্তাই হোক।

 আপনার সঙ্গে যদি বাড়ির মালিক চুক্তি করেন, তবে তার নামে ওই বাড়ি বা ফ্ল্যাট কিনা,তা যাচাই করুন। যদি বাড়িওয়ালা কোন ডেভেলপারকে দিয়ে বাড়ি বানান, তবে সেই ডেভেলপারকে পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি দেওয়া আছে কি না, সে ব্যাপারে নিশ্চিত হোন।

ওই ফ্ল্যাট বা জমির কর বা ট্যাক্স পুরসভার কাছে জমা পড়েছে কি না, তার খোঁজখবর নেবেন অবশ্যই। সাধারণত ট্যাক্স ক্লিয়ার হলে, তবেই বাড়ির ছাড়পত্র দেওয়া হয়। কিন্তু সাবধানের মার নেই। সমষ্টিগতভাবে বা গ্রুপ করে ফ্ল্যাট কেনার পর দেখলেন, দু'বছরের মাথায় লাখ দু’য়েক টাকার এরিয়ার বিল হাতে এল।এই ঝঞ্ঝাট এড়ানোর ব্যবস্থা করুন আগেই।

মনে রাখবেন, বিল্ডিং প্ল্যানইশেষ কথা নয়। তার সঙ্গে পুরসভা আলাদা করে বাড়ি তৈরীর পারমিট দেয়। সেই কাগজটি জোগাড় করুন। বাড়ি তৈরীর প্রতি ধাপে পুরসভাকে জানাতে হয়। সেই ধাপগুলি শেষ হলে পুরসভা বাড়ির কমপ্লিশন সার্টিফিকেট (সি সি)দেয়। দিনের শেষে এই কাগজটি সবছেয়ে জরুরি। আবশ্যই এই কাগজটির খোঁজ নিন।

কমপ্লিশন সার্টিফিকেট (সি সি)-এর উপর নির্ভর করে নর্দমা এবং জোলের সংযোগ। বাড়ি কেনার আগে এই দু’টি ভালোভাবে দেখে নিন।